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利率上扬致利息成本增加 分析师纷下调房地产信托派息和股价估值

来源:联合早报 作者: 黄琇惠   2022-11-22 05:00 黄琇惠 |作者

银河—联昌(CGS-CIMB)证券分析师骆敏仪接受《联合早报》访问时说:“以目前的利息成本水平来看,我们认为S-REIT的债务再融资活动可能会继续推高平均融资成本。”外币兑新元走弱也可能导致可派发收入减少,但多数信托将为每六个月的收入进行对冲。

受惠于经济重开,大部分新加坡房地产投资信托(S-REIT)今年第三季的营运表现良好。但考虑到利率上扬促使利息成本增加,分析师纷纷下调S-REIT的每单位派息(DPU)预测和股价估值。

整体来看,她调低S-REIT2022至2023财年的每单位派息预测,下调幅度介于2%到15.6%,主要是因为加息速度比预期快。同时,信托的目标价也下调0%至22.4%。

黄琇惠 报道

另一方面,力宝商产信托(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)、DigiCore房产信托(Digital Core REIT)和新达信托(Suntec REIT)分别只有42.2%、50%和58%的债务进行对冲。

因此,星展将S-REIT在2023至2024财年的每单位派息平均调低约7%,目标价也下调约11%。星展预测,S-REIT的2022至2024财年每单位派息增长2%,不包括酒店业则下跌0.2%。

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新加坡兴业银行分析师纳达兰加(Vijay Natarajan)则把每单位派息预测下调5%至10%,目标价也下修10%至20%。

xhwee@sph.com.sg

星展集团研究分析师陈伟祥、陈丽睿、黎铚涌和王家仪在最新发表的报告指出,今年的基准利率上升幅度大于预期,再融资成本高出200个基点。

尽管利率上扬促使利息成本增加,他认为债务进行对冲和贷款期限较长,有助于抵消利息成本增加对信托造成的影响。

除了利率上扬,FSMOne.com研究及投资组合管理部高级研究分析员杨慧诗指出,科技行业大裁员和潜在全球经济衰退,也引发市场对整个S-REIT领域短期前景的担忧,尤其是那些对经济周期更敏感的行业。

大多信托债务通过固定利率
和利率掉期进行对冲

星展集团研究分析报告指出,今年的基准利率上升幅度大于预期,再融资成本高出200个基点。因此,星展将S-REIT在2023至2024财年的每单位派息平均调低约7%,目标价也下调约11%。

纳达兰加指出,大多数信托的债务已通过固定利率和利率掉期进行对冲,比率介于50%到100%。IREIT全球(IREIT Global)和大和房屋物流信托(Daiwa House Logistics Trust)在这方面的表现最坚韧,截至今年7月,两只信托的所有债务已进行对冲。

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