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经济考察报 记者 田国宝 从2020年8月实行“三道红线”以来,房企降杠杆效果显著。经济考察报凭证wind数据统计,与2020年底相比,2021年上半年70家房企中有10家通过削减有息欠债等方式实现降档,其中恒大、绿地等4家房企脱离红档。

2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出三道红线,即剔除预收款子后资产欠债率不跨越70%、净欠债率不跨越100%、现金短债比大于1。

凭证三个指标将房企划为四档,踩中三条红线的房企归入红档,踩中两条红线的归入橙档,踩中一条红线的归入黄档,三条全没踩中的归入绿档。

住手2021年6月末,70家主要房企中,绿档房企有17家,黄档房企有32家,橙档房企有14家,红档房企剩下7家。

差异档位房企获得的融资待遇也差异,绿档房企有息欠债年增幅不得跨越15%,黄档房企不跨越10%,橙档房企不跨越5%,而红档房企一年内不得增添有息欠债。上半年,70家房企有息欠债仅增添了0.46%。

一部门房企降杠杆的同时,也有一部门房企在加杠杆。2021年上半年,中交地产(000736,股吧)的有息欠债增幅靠近51%,建发国际和正商实业的有息欠债增幅跨越30%,五矿地产和中国铁建(601186,股吧)也跨越15%。

由于盘算公式差异,部门房企三道红线指标的通告口径与现真相形存在一定误差,反馈到有息欠债中,导致部门房企有息欠债增幅存在“超标”。

好比某央企靠山房企,2021年上半年有息欠债增添13%,相符其通告绿档房企限额;但若是将永续债列入盘算公式,其剔除预收款子后资产欠债率为78%,应为黄档企业,有息欠债增幅应不跨越10%。

加杠杆

在房地产行业,加杠杆是实现规模扩张的有用手段之一,已往的几年里,不少房企通过加杠杆拿地等方式将排名推向前线,在实行三道红线政策一年时间里,部门房企最先通过削减拿地、削减欠债等方式降杠杆,也有一部门房企乘机逆势而上。

2021年上半年,有11家房企拿地金额跨越500亿元,其中有4家跨越千亿元。这11家组成的500亿元拿地阵营中,只有建发和卓越是2020年新晋千亿的房企,其他均为TOP20房企成员。

尤其是建发,销售额从2018年的247.9亿元险些每年翻一番的速率,在2020年跨入千亿门槛,2021年上半年实现销售额917亿元,距离1200亿元销售目的只差临门一脚,据一位熟悉建发的人士透露,今年建发内部销售目的已经上调至1800亿元。

支持规模快速扩张的手段之一是拿地。DM数据显示,2017-2019年,建发拿地金额划分为262亿元、277亿元和326亿元,2020年的拿地金额一举到达758亿元。

虽然拿地迅猛,然则由于销售金额大幅增进,到2020年底,建发的土地贮备面积为1232万平方米,这一土地贮备远远落伍于一致规模的房企。

2021年想要保持规模连续增进,拿地成为一种一定。上半年建发拿地金额到达814亿元,跨越2020年整年拿地金额,其中5月拿地金额到达255亿元,6月到达了172亿元。

同时,建发的债务规模大幅度增添,从建发国际历年财报来看,2018-2020年三年间,债务增添规模划分为675亿元、917亿元和1774亿元;同期送还债务额度划分为53亿元、45亿元和149亿元。

凭证2021年中期业绩报披露,住手6月末,建发国际有息欠债为731.6亿元,比2020年底增添了37.5%,虽然建发在三道红线中为绿档房企,但这一有息欠债的增添幅度已经远超15%的限额。

2021年上半年的房地产行业,有息欠债增幅超标的房企远不止建发一家。中交地产的有息欠债增添了51%,上坤地产增幅到达了40.8%,五矿地产增幅是20.7%,中国铁建是18.6%。

正商实业和上坤地产为超标房企中仅有的两家民营房企,今年上半年,正商实业剔预欠债率有小幅改善,净欠债率和现金短债比均较2020年底有所恶化,凭证2021年中期报测评,其仍维持红档线。

上坤地产为橙档房企,今年上半年三道红线指标均进一步恶化,这家总部位于上海、上半年销售额只有150亿元的房企,仍试图在当前市场环境中寻找新的可能。

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在8月31日举行的2021年中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌示意,对于多数房地产企业来说,实现三道红线达标并不难,他给出三个理由:

第一,羁系层给出三年限期,对于房企来说,三年缓冲阻止了急降杠杆带来的颠簸,给房企预留了足够的时间。

第二,一样平常情形下,金融机构对债券刊行主体净欠债率要求是低于70%,而三道红线的这一指标要求不跨越100%。

第三,羁系虽然要求将欠债率和偿债能力控制在一定局限内,但并没有限制房企的欠债总额,一定水平显示了三道红线主要为了控制风险。

从70家房企来看,在相符三道红线羁系要求的条件下,部门指标较好房企的杠杆有一定幅度的抬升。2021年上半年,有31家房企的剔预资产欠债率有差异幅度上升;28家房企的净欠债率上升了;现金短债比下降的有27家。

凭证2021年上半年财报,70家房企中,有22家剔预资产欠债率低于70%红线,与2020年底数目保持一致,但总量却上升了4个百分点。上半年,融信、蓝光、五矿地产、首创置业等房企的剔预资产欠债率均上升了3个百分点以上,招蛇、金茂、建业、绿城、金地和世茂等房企上升跨越1个百分点。

70家房企中有50家净欠债率低于100%,其中有11家房企低于50%。上半年蓝光、正商、中交地产等房企的净欠债率上升幅度跨越30个百分点,中铁建、新城上升跨越20个百分点,金地、中骏和远洋等房企升幅也跨越10个百分点。

对于房企来说,现金短债比是最为容易实现的一项指标,70家房企中,今年上半年只有12家踩红线,其余均达标。其中建发和京投生长(600683,股吧)等房企下降跨越3,中铁建、新城等房企下降跨越0.5。

从70家房企来看,在相符三道红线要求下,杠杆增添幅度较为显著的房企主要集中前10-20名,如新城、世茂、龙湖、金地等房企,这些房企由于财政基本面较好,仍具备进一步前进的可能。

龙头房企中,上半年保利地产(600048,股吧)拿地金额排名第一,其拿地销售比也跨越50%,谋划性现金流净额为-248亿元,而筹资性现金流净额到达了429亿元。

万科、碧桂园、融创三家房企拿地金额也排在前线,但有息欠债及杠杆与2020年底相比更改幅度较小;华润置地、招商蛇口(001979,股吧)均有小幅上升;恒大有息欠债下降了20%,绿地下降了10%。

正如孙宏斌所言,三道红线可能会导致房地产行业洗牌,行业集中度会进一步提升,向行业内优异的房企集中,“但不是说你在头部,就会向你集中,这是一个连续转变的历程”。

竞争猛烈

从2020年8月以来,从针对房企的三道红线,到针对金融机构的两个上限,再到针对地方政府的双集中供地,房地产调控逐步从原来的行政手段转向金融手段,房企面临的生计环境愈发严重。

一位房企的人士告诉经济考察报,这种严重性一方面显示在调控的刻意上,房地产周期论逐步被打破,“从最近一年一系列政策,现在人人基本都形成共识了,不会有人会抱着幸运心理赌调控放松了。”

另一方面显示在行业竞争残酷性,一部门房企或为了加速回款,或缓解流动性危急,接纳价钱战抢占市场份额,恒大的七五折曾让众多房企头疼不已,富力通过打折促销将太原做成第二大销售额泉源都会。

在融创业绩会上,孙宏斌示意,今年房地产市场与2018年很像,整年贷款额度较为主要,上半年市场较好,下半年市场转冷。以是他判断下半年房企会晤临更艰难的事态。

从成交来看,7月和8月房地产成交均同比大幅度下滑。上述房企人士示意,若是9月市场成交延续七八月下滑,下半年好转几无可能。“一旦成交下来了,回款就会遇到问题,对于有些房企的风险很大。”

在房地产市场规模进一步增进空间受限甚至下降的靠山下,部门房企销售及回款受到一定水平影响,部门具备进一步加杠杆空间的房企势必会有更大时机和盘旋余地。

建发国际作为建发团体旗下房地产上市平台,之以是在短短几年间将规模做到千亿,依然能够保持绿档,与母公司建发房地产支持密不能分。

这种支持一方面是资金支持,2020年底及2021年6月,建发房地产先后为建发国际提供145亿元永续债,远远大于其住手6月31日96.3亿元的股权权益,此外,建发国际少数股权权益到达了266.9亿元。

若是将永续债计入三道红线盘算公式中,建发国际的净欠债率靠近160%。

另一方面支持是大股东不停将优质项目注入,仅三季度以来,大股东就先后将广州建信、株洲悦发等项目公司主体注入建发国际,这些注入的项目,不仅增添了上市公司的可售货值,同时也不会占用太多自有资金。

但在房地产行业,具备这样条件的房企并不多。上述房企人士示意,在当前调控靠山下,背靠壮大母公司的央企和国企靠山的房地产企业更具备竞争优势,“像拿地,我们团体总部能调动资金也就两三百亿,央企一个都会就能调动上千亿资金。”

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