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利率上扬致利息成本增加 分析师纷下调房地产信托派息和股价估值

银河—联昌（CGS-CIMB）证券分析师骆敏仪接受《联合早报》访问时说：“以目前的利息成本水平来看，我们认为S-REIT的债务再融资活动可能会继续推高平均融资成本。”外币兑新元走弱也可能导致可派发收入减少，但多数信托将为每六个月的收入进行对冲。

受惠于经济重开，大部分新加坡房地产投资信托（S-REIT）今年第三季的营运表现良好。但考虑到利率上扬促使利息成本增加，分析师纷纷下调S-REIT的每单位派息（DPU）预测和股价估值。

整体来看，她调低S-REIT2022至2023财年的每单位派息预测，下调幅度介于2％到15.6％，主要是因为加息速度比预期快。同时，信托的目标价也下调0％至22.4％。

黄琇惠　报道

另一方面，力宝商产信托（Lippo Malls Indonesia Retail Trust）、DigiCore房产信托（Digital Core REIT）和新达信托（Suntec REIT）分别只有42.2％、50％和58％的债务进行对冲。

因此，星展将S-REIT在2023至2024财年的每单位派息平均调低约7％，目标价也下调约11％。星展预测，S-REIT的2022至2024财年每单位派息增长2％，不包括酒店业则下跌0.2％。

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新加坡兴业银行分析师纳达兰加（Vijay Natarajan）则把每单位派息预测下调5％至10％，目标价也下修10％至20％。

xhwee@sph.com.sg

星展集团研究分析师陈伟祥、陈丽睿、黎铚涌和王家仪在最新发表的报告指出，今年的基准利率上升幅度大于预期，再融资成本高出200个基点。

尽管利率上扬促使利息成本增加，他认为债务进行对冲和贷款期限较长，有助于抵消利息成本增加对信托造成的影响。

除了利率上扬，FSMOne.com研究及投资组合管理部高级研究分析员杨慧诗指出，科技行业大裁员和潜在全球经济衰退，也引发市场对整个S-REIT领域短期前景的担忧，尤其是那些对经济周期更敏感的行业。

大多信托债务通过固定利率
和利率掉期进行对冲

星展集团研究分析报告指出，今年的基准利率上升幅度大于预期，再融资成本高出200个基点。因此，星展将S-REIT在2023至2024财年的每单位派息平均调低约7％，目标价也下调约11％。

纳达兰加指出，大多数信托的债务已通过固定利率和利率掉期进行对冲，比率介于50％到100％。IREIT全球（IREIT Global）和大和房屋物流信托（Daiwa House Logistics Trust）在这方面的表现最坚韧，截至今年7月，两只信托的所有债务已进行对冲。

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