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　　华泰期货邝志鹏

　　一、房地产税开始试点，地产行业进入新时代

　　（一） 房地产税试点推进加快，五年试点缓冲时间

　　全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（以下简称“决定”）。10月23日，十三届全国人大常委会决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，决定提出：一是，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。二是国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。三是按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。授权的试点期限为五年。

　　二、房地产税的加征产生的影响

　　（一）将改变我国经济发展模式和产业结构

　　房地产税的实施备受市场关注，它不仅对我国的社会民生发展、对央地的财税关系有深远影响，同时也将对我国的经济发展模式和包括房地产行业在内的产业格局产生重大影响。随着房地产税的稳步推进，房地产行业将产生巨变，资本过度集中于房地产行业的情况有望逐步得到缓解。国家政策导向将向以高端制造业、新能源行业、芯片行业、医药研发行业为代表的新兴行业，房地产业将回归基本公共服务业的本源。

　　（二）房地产地区分化将进一步加大

　　房地产税的实施，短期来看，会进一步影响房企的拿地意愿。结构上，核心与非核心区域土地市场将会出现明显分化。从中长期的角度来看，市场供需主要受人口结构、经济增速、收入增长等多方面宏观因素影响，房地产税中长期并不直接供需格局，从国际经验来看也能验证这一结论。另外一方面，房地产税改革推进的城市，核心地段的土地及房产需求，并不受房产税出台预期影响，试点出台可能会加速居民集中抛售非核心地段房产，置换为核心地段高单价房产的决策过程。

　　（三）中国人均粗钢消费已至高位，消费大概率处于顶部

　　1 、中国粗钢消费连续增长，人均粗钢消费已超日本

　　过去二十年，中国钢铁消费增长全球领先。据华泰期货研究院测算，中国粗钢表观消费量从2000年的1.7亿吨增长至2020年的10.98亿吨，消费增长近6.4倍。

　　从人均粗钢消费数据来看，2003年中国粗钢人均消费首次超过全球平均值；随着中国经济的发展，我国粗钢人均消费延续增长趋势，2017年人均粗钢消费已经超过日本。而随着工业化的完成，人均粗钢消费也将达到峰值。

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　　2.中国钢材消费主要在建筑业，海外钢材消费以制造业为主

　　国家经济发达程度不同，导致钢材消费不同。通常发达国家和发展中国家结构差异很大。发展中国家钢材消费主要在建筑业，而发达国家钢材消费主要在制造业方面。中国钢材消费结构中，建筑业一度占到钢材消费总量的接近60%。而整个建筑业和建筑业相关行业，占到了钢材消费的70%:工程机械、甚至汽车和家电都依赖于房地产业的发展。

　　3.房地产调控政策加码，地产经济数据断崖式下跌

　　随着国家对房地产调控政策的实施，中央多次强调“房住不炒”，近年来房地产行业持续降温。2021年1-9月份，全国房地产开发投资112,568 亿元，同比增长8.8%；新开工面积152,944万平方米，下降4.5%；施工面积928,065万平方米,同比增长7.9%；竣工面积51,013万平方米，增长23.4%；商品房销售面积130,332万平方米，同比增长11.3%。

　　从房地产各项数据指标单月同比来看，今年7月、8月、9月地产行业各项数据均呈连续恶化态势。9月份，竣工同比正增长，轻微增长1.0%；而投资、新开工、施工和销售均同比大幅下滑，分别下降3.5%、13.5%、10%和13.2%。

　　房地产经济数据连续下滑，建材消费出现断崖式下跌。传统建材消费旺季“金九银十”成色明显不足，螺纹消费和建材出库量均处于近几年的最低位。在可预见的将来，随着房地产税试点的开始，房地产行业必将迎来新一轮巨变。未来，我国钢材消费结构也将出现调整，传统建筑用钢需求将会下降。而国家对新制造业的支持力度加大，新制造业的用钢需求将会成为钢材消费的新增长点。

　　三、结论

　　房地产税开始试点，地产行业进入新时代。短期来看，会进一步影响房企的拿地意愿。结构上，核心与非核心区域土地市场将会出现明显分化。从中长期的角度来看，市场供需主要受人口结构、经济增速、收入增长等多方面宏观因素影响，房地产税中长期并不直接供需格局，从国际经验来看也能验证这一结论。

　　从人均粗钢消费数据来看，2003年中国粗钢人均消费首次超过全球平均值；随着中国经济的发展，我国粗钢人均消费延续增长趋势，2017年人均粗钢消费已经超过日本。而随着工业化的完成，人均粗钢消费也将达到峰值。

　　国家经济发达程度不同，导致钢材消费不同。通常发达国家和发展中国家结构差异很大。发展中国家钢材消费主要在建筑业，而发达国家钢材消费主要在制造业方面。中国钢材消费结构中，建筑业一度占到钢材消费总量的接近60%。而整个建筑业和建筑业相关行业，占到了钢材消费的70%:工程机械、甚至汽车和家电都依赖于房地产业的发展。

　　在可预见的将来，随着房地产税试点的开始，房地产行业必将迎来新--轮巨变。未来，我国钢材消费结构也将出现调整，传统建筑用钢需求将会下降。而国家对新制造业的支持力度加大，新制造业的用钢需求将会成为钢材消费的新增长点。

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